Procent składany, DCA, RRSO, kredyt hipoteczny i porównanie kupno vs. najem
FV = PV × (1 + r/n)^(n·t)
Excel:
=B1*(1+B2/B4)^(B4*B3)
B1=PV, B2=r (dziesiętne), B3=t, B4=n
Test czasowy § 4 czeskiej ustawy o PIT: papiery
wartościowe trzymane ≥ 3 lata są zwolnione z podatku.
Stopa miesięczna: i = r/12
Dla każdego miesiąca m = 1…N:
jeśli (m mod 12 == 1 i m > 1) i inflacja włączona:
wpłata = wpłata × (1 + π)
saldo = saldo × (1 + i) + wpłata
Excel (bez inflacji, wzór FV):
=FV(B3/12/100; B4*12; -B2; -B1; 0)
B1=PV, B2=wpłata mies., B3=r, B4=lata
Rata: PMT = P × i / (1 − (1+i)^−n)
gdzie i = r/12, n = liczba miesięcy
RRSO: szukamy IRR przepływów:
t=0: +(P − opłata jednorazowa)
t=1…n: −(PMT + opłata miesięczna)
Wtedy RRSO = (1 + i_mies)^12 − 1
Excel:
rata miesięczna: =-PMT(B2/12/100; B3; B1)
RRSO (przez IRR): =((1+IRR(zakres_CF))^12)-1
lub funkcja IRR/XIRR.
Rata annuitetowa:
PMT = P × i × (1+i)^n / ((1+i)^n − 1)
i = r/12, n = okres w miesiącach
Dla każdego miesiąca:
odsetki = saldo × i
kapitał = PMT − odsetki
saldo = saldo − kapitał
Excel: =-PMT(B3/12/100; B4*12; B2)
| Rok | Rata | Odsetki | Kapitał | Saldo |
|---|
SCENARIUSZ KUPNO:
- Wkład własny = cena × (1 − LTV)
- Wydatek miesięczny = rata + utrzymanie/12
- Wartość nieruchomości rośnie o π_nier rocznie
- Majątek netto = wartość − saldo kredytu
+ zainwestowana różnica, jeśli najem był droższy
SCENARIUSZ NAJEM:
- Wkład własny zainwestowany w fundusz indeksowy
- Najem rośnie o π_najem rocznie
- Jeśli miesięczny wydatek kupna > najem,
różnica jest inwestowana
- Majątek netto = wartość inwestycji
